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四论楼市走势知名经济学家或能拨开重重迷雾

发布时间:2020-07-17 17:59:45 阅读: 来源:轴承座厂家

限购、加息、房产税、降价……即将过去的2011年注定是不平静的一年。即将到来的2012年,在政府一再表明楼市调控不会放松的背景下,房地产业将往何处去?房价究竟会降到什么程度?限购令何时会取消?购房者到底该不该在此时买房?无论是购房者还是开发商都急于想知道答案。

11月20日,由扬子晚报主办、长三角房地产研究院协办的“2012中国房地产市场形势分析”研讨会在天目湖畔的涵田度假村酒店召开,多位知名经济学家针对以上问题提出精辟看法,其中关于房地产的“双面论”、“周期论”、“白银论”等精彩观点引人入胜,或能为迷惘的开发商和购房者拨开眼前的重重迷雾。

周期论

楼市也有春夏秋冬 眼下已是深秋

南京大学不动产研究中心主任、博士生导师高波指出,房地产周期是房地产市场运行的基本规律,在房地产周期波动的过程中,复苏、繁荣、衰退、萧条四个环节循环,就像春夏秋冬的更迭,“我们可以发现,中国房地产市场存在4到6年的中周期,11年左右的长周期,2到4年的短周期。”无论政府采取什么政策,房地产市场的这个周期规律是不变的,但是政策会对周期产生一定的冲击,比如如果没有出台相关政策,房价的高点可能会更高。

“眼下楼市正值深秋,明年将会入冬,这个冬天可能持续到明年年底,甚至后年上半年。”高波指出,即使明年限购令取消,房价也不会立刻反弹,“据我们的研究,无论从中周期,还是从短周期来看,明年都处在周期的低谷,因此明年的楼市不乐观。一般来讲,楼市进入深秋后,需要6到8个季度才能慢慢恢复,至少要到2012年年底或2013年上半年才有可能复苏”。

据此,高波对2012年的房地产市场做出一个预判:房价还会下跌,但不会出现跌幅超过14%的局面,明年房地产开发投资增长的幅度也要比2011年的增幅更低。

双面论

房地产有时是天使 有时是魔鬼

浙江大学房地产研究中心主任、博士生导师贾生华对房地产业的比喻极其贴切又妙趣横生,“房地产一会是天使,一会又是魔鬼,像一个矛盾结合体”。

他指出,房地产对中国经济的发展功不可没,但是行业发展中的毛病也不少。比如,1998年亚洲金融危机以后,为了启动内需形成新的消费热点,国家大力发展房地产,带动经济复苏,那时候房地产扮演了“经济火车头”的角色,是“天使”;但是到了2007年,房价过快上涨,影响民生,这时候房地产的“魔鬼”面孔就出现了;2008年国际金融危机袭来之际,房地产又一次帮助中国经济渡过难关,展现了“天使”的一面。之后从2010年到2011年,房价失控,开发商又成了“魔鬼”。他认为,经过这一轮调控之后,到2013年,房地产有可能会再现“天使”的面容。

贾生华表示,宏观调控就是要约束房地产的“魔鬼”性格,发挥其“天使”的作用。因此从2004年到现在所出的各种调控政策,谈到的都是限制房价过快上涨和保持房地产行业稳定发展,调控的目标绝不是让开发商死掉。

而要约束其魔鬼性格,关键在“四政”:一是限政,限购和限贷,但限政是临时性的,预计明年下半年或后年,可能会逐步调整和退出;二是保政,大力完善保障性住房政策;三是税政,税政可以代替限政,防止限政取消后房价的报复性反弹;四是地政,促进土地供应制度的改革和创新,化解地产泡沫,这才是治本之道。

悲观论

降价潮可能将持续半年到一年半

上海财经大学副校长、博士生导师王洪卫指出,研究显示,上海房价在10月真正出现了拐点,王洪卫判断,房地产的这波降价潮还将持续半年到一年半的时间。

他对明年的市场较为悲观,“不看好明年的市场,首先基于有涨有跌是市场经济的必然规律。”王洪卫分析,早在2008年,中国的房地产就经历了一个下跌周期,但那时遇到了世界金融海啸,出于政治因素,国家动手救市,才阻止了当年房价的继续下滑。但历史不是简单地重复,这次如果没有特殊情况出现,房价将继续下降。第二,供应大于需求。目前全国的住宅开发量在5亿m2左右,限购之后,刚需的需求量在4亿m2,供应多需求少,市场机制将使得价格出现下跌。

另外,从金融的角度看,开发商明年面临的形势也不容乐观。“2011年国家的信贷政策全面收紧,导致很多私募基金进入资金短缺的房地产行业。但是,基金的目的是赚取利润,如果房价持续下降,两三年后无利可图的基金会大量地从房地产行业中退出。”因此,王洪卫认为,房地产行业需要一定的基金进入,但是如果基金的规模太大,杀伤力也会很强。

白银论

“黄金十年”已过 接下来是“白银十年”

上海财经大学国际文化交流学院院长、博士生导师姚玲珍指出,刚刚过去的十年是房地产行业的“黄金十年”,下一个十年是“白银十年”。

这是由三个方面的因素决定的,分别是城市化进程、人口红利和人民币汇率。“目前我国的城镇人口占比约为46%,离高速城市化进程的人口比例上限70%还有很大的距离,大量的新增城镇人口将为楼市带来刚性需求。”姚玲珍预计。其次是人口红利。在一线城市,大部分常住人口的居住需求已经初步得到满足,但改善型的二次购房需求的量非常大。最后,人民币的汇率的提高、通胀的压力也导致了未来房地产的升值。

在未来的10年,还看不到有哪个产业可以成为房地产业的替代产业,带动经济的增长。基于以上原因,姚玲珍判断:“尽管目前房地产业出现了困难,我还是看好房地产的长远发展,从现在到明年初楼市处于黎明前的黑暗,曙光将在明年下半年出现。

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