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房地产千亿信托到期谁要卖儿卖女

发布时间:2019-10-17 20:37:15 阅读: 来源:轴承座厂家

来自中金公司的研究报告称,今年第三季度房地产信托到期规模约1000亿元,平均每月在300亿元以上。房地产上市公司的半年报显示,今年前6个月,地产商的财务状况喜忧参半,资金宽松的仅是少数企业,多数企业都过得不容易。

绿城中国董事长宋卫平把上半年卖出20多个项目比作为穷人家的卖“儿”卖“女”。没有足够现金应付即将到期信托的开发商靠什么“过冬”?多数或许会像业内专家分析的那样,继续卖项目。《每日经济新闻》记者对部分地产商进行调查发现,一些企业之所以沦落到卖项目的地步,错误也许早在几年前就已经发生,这就给全行业敲响一记警钟:任何时候都不要犯大错,尤其是在行业的“冬天”。

高负债扩张酿“恶果”

嘉凯城短期借款超货币资金近1倍

在和讯房产频道对30家上市地产公司偿还能力的最新统计中,业绩大幅下滑、负债率居高不下的嘉凯城位列倒数第一,被称为今年上半年“最熊上市房企”。

《每日经济新闻》记者注意到,嘉凯城截至今年上半年的资产负债率已经接近80%,账面的货币资金仅为17.95亿元,几乎只够支付短期借款的一半。

嘉凯城将上半年业绩不佳的原因归结为可结算项目不多,存货在公司总资产中占据了极大的比例。对于嘉凯城来说,缓解还款压力只能寄望于下半年销售好转。但相关分析认为,产品定位较为高端的嘉凯城很难在目前的市场下实现反弹,随着资金压力加剧,嘉凯城或许只能通过高息信托来救火。

短期借款“火烧眉毛”

2012年半年报数据显示,上半年嘉凯城实现营业收入15.19亿元,净利润亏损3.28亿元,比2011年同期分别 大 幅 下 滑 了45.11%和4600.96%。

嘉凯城在半年报中表示,本期项目销售价格下降导致主营业务毛利率下降,结算规模较上年同期减少导致本期净利润与上年同期有较大差异。

数据显示,2011年嘉凯城营业收入仅为64.8亿元,比2010年的91.8亿元下滑近30%;同期,嘉凯城2.06亿元的净利润还不到2010年的1/5。

截至今年上半年,嘉凯城资产负债率高达79.18%,同比上升了2.19个百分点。2011年、2010年以及2009年,公司资产负债率也分别高达76.99%、70.04%和75.76%。

中投顾问高级研究员薛胜文指出,嘉凯城负债高企,资金压力紧张,一方面是因为上半年财务、管理、营业“三费”的提高,根本原因是公司扩张较快带来的营销费用增长和人员费用增长;此外,受政策调控影响较大,公司销售不够理想,影响了项目结算进度,前期投资未能回笼。

销售收入的连续下滑,让嘉凯城的资金链一直紧绷。就目前来看,嘉凯城的“燃眉之急”或许是即将到来的高额短期借款。

数据显示,截至今年上半年,嘉凯城的负债总计达到207.22亿元,其中,1年内到期的非流动负债为32.20亿元,而短期借款达35.72亿元。

由于上半年销售不佳,嘉凯城的资金并不充裕。截至上半年,嘉凯城的货币资金仅为17.95亿元,几乎只够支付短期借款的一半。

高负债扩张的“恶果”

2009年借壳在深交所上市以来,嘉凯城的表现就如过山车一般:2008年亏损,2009年扭亏净赚12亿元,2010年和2011年,净利润又连续下滑至11.15亿元和2.06亿元。

近几年,嘉凯城的资产负债率一直接近80%。一位接近嘉凯城的房地产业内人士指出,业绩下滑看似是因为销售不佳,但更深层次的原因是在高负债扩张模式下,嘉凯城“踩错了步调”,对市场形势分析得不够准确。

据《每日经济新闻》记者了解,在2010年房地产市场调控 “突袭”的形势下,在2009年取得业绩丰收的嘉凯城并没有控制住扩张的步伐,连续在青岛、武汉等地区拿下超级大盘项目。据悉,青岛旧城改造项目总建筑面积达182万平方米,武汉巴登城规划的建设用地面积为6700亩,规划建筑面积也高达130万平方米。

仅在2010年,嘉凯城就新增土地储备面积400万平方米,同年嘉凯城新增融资高达44.7亿元。截至2010年底,嘉凯城净资产只有40.12亿元。

2011年,嘉凯城销售仅为39.5亿元,但总的推货量在120亿元左右,销售率仅为33%。

财通证券分析称,嘉凯城项目有85.2%分布于限购区域,产品主要定位中高端市场,受政策调控影响较大,影响了公司项目结算进度。嘉凯城2011年年报数据显示,当年平均销售价格达15700元/平方米,土地成本也高达3000元/平方米左右,这与周转速度较快的房企相比,显然不具备竞争力。

截至今年上半年,嘉凯城总资产为261.72亿元,其中存货为200.67亿元,占总资产的比例高达76.67%。

或寄望信托融资“救火”

申银万国报告称,预计嘉凯城2012年可售货量在180亿元 左右,如何提高去化率将成公司2012年销售和业绩增长的关键。但从公司当前产品结构来看,仅有名城公馆、青岛嘉凯城项目具备刚需特征,可以快速回笼资金,但其体量有限,预计嘉凯城今年销售较为乏力。

薛胜文指出,嘉凯城调整的关键在于减少中高端产品开发,增加平民化产品的比例,以提升去化率。同时,其项目也有沉淀价值高的优势,市场回暖之后会迎来触底反弹,即使面临短期债务压力,但还不至于通过卖项目来缓解资金压力。

对此,《每日经济新闻》记者向嘉凯城方面发出采访函,询问其下半年是否会采取相关措施来缓解资金压力,但截至发稿,未获得对方回复。

上述接近嘉凯城的业内人士认为,如果市场未见好转,嘉凯城的现金回流将面临阻碍,从而直接影响短期债务的偿还能力。除依赖销售之外,就只能依靠信托融资了。

对于一直处于高负债扩张的嘉凯城来说,依靠信托获取资金并非新鲜事。《每日经济新闻》记者了解到,2011年,嘉凯城就曾在短短两周内连续两次进行信托融资,总金额高达10亿元,包括通过旗下控股公司向昆仑信托转让无锡某项目的收益权,借此融资5亿元;另一次融资则是以债权担保计划向五矿信托融资4亿~5.7亿元,信托年利率为15%。

财通证券此前分析认为,嘉凯城作为浙江省国资委旗下唯一房地产上市公司,其控股股东浙商集团具备雄厚财力,同时,其国企背景也能为公司提供比较好的资金支持和信用保障。

但一个不容忽视的事实是,从2011年开始,嘉凯城的净资产收益率就一直在低位徘徊,2011年仅为5.08%,2012年上半年更是低至-8.30%。在这样的情况下,业绩前景本就不明朗的嘉凯城或将因此支付更为高昂的融资成本。

商业地产遭遇寒冬 上置集团订苛刻信托计划

上置集团8月31日公布的中期业绩,多少说明这家公司财务上的窘境。截至6月30日,该公司账面上可动用的现金及银行存款只有30.83亿港元,扣除预收款,上置集团理论上需要在一年内支付的各项流动负债超过180亿港元。集团的销售却异常糟糕,今年上半年销售不足7.5亿元人民币,仅为到期流动负债的5%。

业绩颓势未扭转

早在去年年中,标普就曾以上置2011年前6月的销售总额仅达全年目标的1/3为由,将上置集团的展望由稳定调整至负面。

今年上半年,上置集团又因为去年下半年的业绩被标普明确 “点名”,被认为将面临大量的海外债务和信托贷款到期,而且销售执行较差,流动性表现疲弱。事实上,截至今年6月30日,上置集团上半年的合同销售金额不足7.5亿元,比去年上半年和下半年更差。

销售业绩并未好转,即将到期的各类流动负债却比去年同期大幅上升。中期业绩显示,即将在一年内到期的计息银行及其他借款多达62.73亿港元,而今年初这一数字仅有37.63亿港元,另有5.6亿港元的有担保优先票据也将于在一年内到期。

上置集团此前并未料到今年上半年的业绩会如此不尽如人意。在今年4月公布的2011年年报中,上置集团主席施建曾给出2012年的发展计划——加大商业地产的调整和整合,同时进一步增加在全国二、三线城市甚至三四线城市的拓展。但没有料到的是,今年上半年商业地产的销售会比住宅更糟糕。

商业地产滞销

如果按照去年商业地产的热销势头,上置集团今年的产品结构应该比去年更合理。年报显示,上置集团去年主要贡献业绩的8个项目中,有4个来自上海,其中有3个住宅项目。正因如此,去年上置集团在可销售持有或开发中物业已经达到80.95亿港元的情况下,依然增加了13亿港元开发投入新的项目。

但是,今年的市场走势和去年完全不一样。在市场整体趋软的大背景下,以商业项目为销售主力的上置集团自然难有好业绩。2012中期业绩显示,绿洲中环中心在去年上半年曾卖出14339平方米,4.97亿港元的销售业绩,销售均价接近3.47万港元/平方米。今年上半年在销售均价下调至26479元/平方米的情况下,却

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